皆さんこんにちは。
新居となる住宅を購入したら、完成後に行われるのが「登記」です。
しかし、住宅購入に伴う「登記」には2種類あることを知っている方は少ないと思います。
また、登記は引越しの直前に行われますので、自分自身も登記に必要な書類に記載する住所を新住所にするか旧住所にするか悩んだ経験があります。
ですので、今回は住宅ローン借入後の「登記」について解説していきます。
住宅ローン借入後の「登記」はどうすれば良い？銀行員が詳しく解説！
住宅ローンのお得な借り方は以下の記事に記載していますので、是非ご一読お願いいたします。
住宅ローンを借りた場合の登記は2種類ある
(１)不動産登記
土地や住宅等を購入後に、所有者を登録する手続きが必要になります。これを不動産登記といいます。
不動産登記を行うと、法務局に置かれている不動産登記簿に保管され、申請を行えば、誰でも見ることができるようになります。
不動産登記の手続き
不動産登記の手続きは、専門的な知識が必要になりますので、基本的には司法書士に委任することになります。
その際に発生するのは、司法書士への報酬と登録免許税の合計額になりますが、登録免許税は算出方法が決まっているため、どの司法書士に委任しても変わりません。
一方、報酬に関しては、司法書士により異なります。
しかし、司法書士の評判は、口コミ等があるわけではありませんので、知り合いがいるわけでなければ、住宅メーカーや不動産会社の勧める司法書士事務所を利用するのがベストでしょう。
なお、住宅メーカー等が勧める司法書士事務所を利用するのであれば、司法書士との手続きは住所メーカー等が行ってくれますので、申込人(住宅所有者)が直接司法書士と会って手続きを行う必要はありません。
不動産登記にも種類がある
不動産登記には、所有権移転登記と所有権保存登記の2種類があります。
簡単に説明すると、所有権移転登記は誰かが所有している不動産を購入者の名義に移転する登記であり、所有権保存登記はまだ誰も所有していない新しい不動産を購入者の名義にする登記です。
ですので、新築住宅を購入した場合は、土地には所有権移転登記を行い、建物には所有権保存登記を行います。
これは、注文住宅・建売住宅問わず行う必要がありますが、実務は司法書士が行いますので、あまり気にしなくても良いでしょう。
抵当権設定登記の手続き
また、住宅ローンを組んで新居を購入した場合は、抵当権設定登記という登記を行う必要があります。
この登記は、債務者(お金を借りた人)がお金を返す事ができなくなった時に、銀行が債務者の家＝新居を競売にかけて売却し、住宅ローンを回収するために行います。
抵当権設定登記も新築住宅が完成した後に行いますが、こちらも司法書士に委任するのが一般的です。
また、抵当権設定登記の委任を行う司法書士は、申込人の希望がなければ、不動産登記を行う司法書士と同じ事務所を利用するか、銀行が指定する司法書士事務所を利用することになります。
委任状は2通必要となる
不動産登記と抵当権設定登記は全く別の登記です。
そもそも、不動産登記は住宅メーカーが完工後に新居へ行う登記なのに対し、抵当権設定登記は銀行が担保に取る物件に行う登記ですので、それぞれが司法書士に対して、登記の委任を行います。
ですので、住宅メーカーと銀行からそれぞれ「委任状を書いて欲しい」と依頼されると思いますので、依頼通りに記入する必要があります。
委任状に書く住所は引っ越す前の旧住所？それとも引っ越し後の新住所？
結論から言うと、新住所で記入する事が望ましいですが、旧住所で登記を行うことも可能です。
しかし、登記を行う段階まで進んでいる方は、高い確率で銀行から、「登記を行う前に住所(住民票)を移してください」と指示を受けることになると思います。
なぜ、引っ越しする前に住所変更をしなければいけないのか疑問に思う方もいると思いますが、それには下記のような理由があります。
住所変更に伴う手間を減らすため
顧客が市役所で住宅変更を行うと、銀行に登録されている住所も変更する必要があります。
また、登記に関しても、所有者の所在地を旧住所で登録した場合、引っ越し後に改めて住所変更登記を行う必要があります。
抵当権設定登記に関する書類(委任状等)は、銀行で最終回(完工時)の融資実行を行う時に作成しますので、その時に銀行に登録されている住所と登記される所在地の登録を新住宅にしておけば、後々の手間を減らす事ができます。
また、住所変更登記も前もって知識がなければ、手続きが難しく、かと言って司法書士に委任すれば報酬がかかりますので、節約といった意味でも新住所で登録した方がお得と言えます。
司法書士は本人確認が法的義務となっている
司法書士は登記を行う際、当事者＝住宅所有者の本人確認を行わなければなりません。
これは「犯罪収益移転防止法」に定められた法的義務のため必ず行わなければなりません。
方法としては、免許証のコピーを委任状に添付するパターンが多いと思いますが、この際、住民票と免許証の住所が異なる方がいると思います。
そうなると、委任状に記載する住所をどちらにするか悩むと思いますが、こちらにも新しい住宅を記載し、司法書士には、「住民票は移したけれど、免許証の住所変更は忘れてしまった」と伝えれば特段問題はありません。
まとめ
住宅新築後の登記には、不動産登記と抵当権設定登記の2種類があり、どちらも実務は司法書士に委任するとスムーズに進みます。
また、司法書士に委任するために必要な「委任状」については、記載する住所をどちらにするか悩んだ場合は、住所変更を行った後であれば、引っ越し前でも新住所を記入するようにしましょう。
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