皆さんこんにちは。
銀行の法律関連部署の方々は2020年4月からの民法改正への対応で、かなりご苦労されているのではないかと思います。
自分自身が現在、法律関連部署で民法改正の対策を行っておりますので、今回は、民法改正の中でも保証人関連、特に事業融資を受けるときに必要となる「保証意思宣明公正証書」について、住宅ローンでも必要になるパターンを解説します。
保証意思宣明公正証書は住宅ローンでも必要になる可能性があるため注意が必要！
2020年4月から、事業融資を受ける際に保証人を設定する場合、保証人は保証する意思を明確に示すために「保証意思宣明公正証書(以下、公正証書といいます。)」の提出が必要になります。
詳しくは、下の記事で解説していますので、ぜひ参考にして下さい。
これは、基本的に事業資金への融資のみに適用されるルールですので、通常は生活資金への融資(ローン)である住宅ローンの場合は必要ありません。
しかし、稀に住宅ローンでも提出を求められる可能性がありますので、下記で詳しく解説していきます。
住所ローンで保証意思宣明公正証書が必要になるパターン
①店舗併用住宅の場合
店舗併用住宅とは、美容院や商店街の個人店のように、事業を行う店舗と居住する住宅が一体になっている住宅のことを言います。
この場合、店舗部分への融資は事業融資としてみなされますので、公正証書が必要になります。
なお、店舗部分を自己資金で賄い、住宅部分のみローンを組む場合や、リフォームで住宅部分のみを増改築する場合は、公正証書が不要になる場合もあります。
しかし、法律の解釈の仕方によっては、住宅部分のみを対象とした融資でも必要とみなす金融機関もありますので、注意が必要です。
ですので、上記のような場合は、事前に金融機関へ「店舗併用住宅で店舗部分の融資は受けないが、保証意思宣明公正証書が必要か」と問い合わせてみると良いと思います。
なぜなら、事業性のある融資を受けるためには、保証契約の1ヶ月前以内に、公証役場へ行き、公証人に公正証書を作成してもらわなければなりません。
そして、作成後に交付が可能となる公正証書の謄本を金融機関へ提出しなければ、そもそも融資を受けることができなくなるためです。
ハウスメーカーと売買契約を結んで、いざ金融機関との金銭消費貸借契約を結ぼうという時に、公正証書を作成していないばかりに契約が結べなくなっては意味がありませんので、必ず金融機関へ確認を行いましょう。
②太陽光発電を行う場合
住宅や駐車場の屋根等で太陽光発電を行う場合は、公正証書が必要になる可能性があります。
正確には、電力会社等と売電契約を結んだ上で、太陽光発電による売電を行う場合は、事業性のある融資とみなされる可能性がありますので、その場合は公正証書の提出を求められます。
太陽光発電付住宅への住宅ローンについても、上記①の店舗併用住宅で店舗部分の融資を受けない場合と同様、金融機関により提出の要否が分かれますので、事前に確認が必要です。
太陽光発電で公正証書が必要となる理由
太陽光発電を行う場合は、高い確率で電力会社等と売電契約を結びます。
その時の売電行為は、余剰電力が発生すれば、毎月必ず行われますので、反復的な売買とみなされます。
過去の判例で、反復的な売買行為は事業性の要件として判断されるとされていますので、住宅ローンであっても事業性のある融資とみなされる可能性があるのです。
なぜ金融機関により判断が異なるのか？
店舗併用住宅の場合は、店舗部分と住宅部分の共用となる部分が発生します。
その中で店舗部分だけを明確に区分し、住宅部分のみを対象とした融資を行うことは困難ですので、法律を遵守しようとする金融機関は事業融資の可能性が少しでもあれば、公正証書を徴求せざるを得ません。
一方、少しでも融資を伸ばしたい金融機関は事業融資の可能性が低ければ、多少のリスクを取ってでも、顧客の事務負荷を減らし、顧客を取り込もうとするので、公正証書は不要であると判断しているため、金融機関によって、対応に差が出ています。
提出の要否の明確な基準はまだ誰にもわからない
上記では、住宅ローンで公正証書が必要になるパターンを解説しましたが、実際のところは、提出の要否の明確な基準は決まっていません。
法律は、明記されている内容だけでは様々な解釈をすることができることが原因なのですが、法律の解釈は裁判の判例や法律の専門家による議論で、次第に決まっていきます。
ですので、新民法の運用が開始すれば、基準も明確化していくでしょう。
まとめ
2020年4月から運用が開始する新民法ですが、現在は運用の開始前ということもあり、まだまだ、解釈が未確定な条文が多数あります。
保証意思宣明公正証書もそのうちの一つですので、基本的にはどの金融機関も当初は、法律に違反しないよう、堅実な事務を心がけると思われます。
また、公正証書作成の義務化に関する法改正は保証人を守るためでもありますので、金融機関から公正証書の提出が必要だと伝えられたときは、たとえ面倒でも必ず提出をするようにしましょう。
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コメント
住宅ローンであるということは、店舗併用住宅にしても賃貸併用住宅にしても面積50％以下であり、主たる部分は住宅です。
住宅ローンでペアローンを組む場合、双方互いに保証人となることから、この「保証意思宣明公正証書」を要求する銀行がある？とのことですが、
そもそも事業用融資でないのに、意味不明な要求です。
銀行は、法改正の趣旨（保証人保護）を理解し、顧客の立場も考慮して適切な運用を図るべきです。