皆さんこんにちは。
2018年に発覚したスルガ銀行のシェアハウス向け不正融資問題で注目を浴びた不動産投資は、金融庁の指導もあり、一時期は融資が控えられる場面も見られました。
しかし、最近は貸出先に困る金融機関が、不動産投資向けの融資に再度力を入れはじめています。
今回は、今後審査が緩くなる可能性があるアパートローン(不動産投資向けローン)について解説していきます。
アパートローンの審査を通すのは簡単？融資を受けやすい事業計画の策定方法を解説！
事業計画さえ堅実に作成すれば審査は通る！
アパートローンの審査において、銀行がチェックしているのは、ただ一点のみ「堅実な事業計画を立てた上で、利益を出すことができているか？」です。
つまり、事業計画で高評価を得ることができれば、審査は簡単通りますし、より良い融資条件でアパートローンの融資を受けることができるということです。
では、高評価を得ることが出来る事業計画とはどのようなものか解説します。
アパートローンの審査条件とは？
事業計画を審査する際に確認される点には、以下のようなものが挙げられます。
・収支計画(キャッシュフロー)の妥当性
・空室率の妥当性
・長期修繕積立金の有無
・返済計画の妥当性
・賃貸住宅以外の収支、債務者の資産状況
審査の条件は金融機関によって異なりますが、事業計画の妥当性や借入を希望する人の収入・資産状況は必ず確認されますので、審査前には前準備が必要となります。
収支計画の作成方法は？
収支計画は賃貸住宅を建設する建設会社が作成してくれますが、建設会社の収支計画は甘めに作成されていることが多く、信用できません。
ですので、ある程度は下記のような事項を自分で調べて補正する必要があります。
賃貸物件の収益性ついては、
・物件周辺の賃貸住宅ニーズ
アパートを建てたら入居する人はどのくらい見込めるか？
そもそも近くにアパートがあるか？
・家賃相場や入居状況
近隣のアパートの家賃はいくらくらいか？
近隣のアパートはどのくらい部屋が埋まっているか
等をネットの情報や不動産会社に確認する等して、調べましょう。
上記のようなことを調べた上で、「自分でシミュレーションを作成するのが難しいよ」という方はシミュレーション作成の条件を建設会社に伝えて、事業計画を作ってもらうのが最も簡単かと思います。
収支計画のポイント
収支計画(キャッシュフロー)の妥当性
近隣の家賃相場を調べれば、自分のアパートの家賃もある程度は決まりますので、毎月の賃料収入がわかります。
また、賃料収入から必要経費を差し引いたアパートローンの返済原資が捻出できるかどうかが問われることになります。
当然、売上(収入)から経費を引いた結果が黒字になり、減価償却費※と合計した額で、毎月の借入返済が賄えるのであれば、審査は通る可能性が高くなります。
※減価償却費は経費なので利益からは引かれますが、実際にキャッシュアウトしているわけではないので、返済原資とされます。
しかし、逆に赤字になったり、黒字でも減価償却費との合算額が毎月の返済額に及ばないのであれば、返済の可能性が低いとみなされ、融資を受けることはできませんので、シミュレーションを見直す必要があります。
ちなみに、アパートローンにおける主な経費は、「減価償却費」「固定資産税や事業税等の租税公課」「借入金利子※」「修繕費」「損害保険料」等があります。
銀行の審査では、収支計画上では上記の主な経費さえ抑えておけば、他の細々とした経費までは突っ込まれませんので、あまり気にしなくても良いでしょう。
※変動金利の場合は、実際のアパートローンの融資金利は1.0%〜2.0%が相場となりますが、長期間の融資となるため、金利上昇の可能性を鑑みて 5.0%程度でも利益が出るか確認していると銀行は喜びます。
空室率設定の妥当性
アパートは仮住まいなので、必ず人の出入りがあります。単身者は比較的短く、ファミリー層だと比較的長く住む傾向があります。
また、退去者が出ると次の入居者が決まるまでにタイムラグが発生します。
ですので、数十年に及ぶアパート経営では、すべての部屋が満室となることはありえません。
空室のリスクを見極め、収益シミュレーションに織り込むことが必要です。
銀行の審査でどの程度、空室率としてストレスをかけるかというと、 10年後の空室率が10%程度としてシミュレーションしていれば、妥当とみなされる可能性が高いです。
同様に20年後には20%/の空室率、30年後には30%程度と仮定してシミュレーションするのがベストでしょう。
長期修繕積立金の有無
アパートへの投資は、20〜30年に及ぶ長期的な投資ですので、当然、その途中には大規模な修繕を行うことになります。
例えば、入居率が下がったのでリフォームして内外装を綺麗にする、老朽化した部分の修理等が挙げられます。
ですので、事業計画上では、 10年に1度500〜1,000万円程度の修繕を行うと見込んで、毎年50〜100万円程度の修繕積立を行っていると審査が通りやすくなります。
返済計画の妥当性
アパートローンは数十年にわたる長期の投資です。
では、どのようにして借入期間が決まるのかというと、建物の造りにより異なる「法定耐用年数」により、借入可能期間が決まっており、その範囲内で融資が行われます。
法定耐用年数とは、減価償却資産(建物や機械等)に関して何をどのような期間で償却していくかを国が定めたものです。
ちなみに、不動産の場合は減価償却の対象となるのは建物部分だけで土地は対象ではありません。
耐用年数は以下の表の通りです。
【表】耐用年数表
一般的にはアパートの造りは、木造が軽量鉄骨となりますので、ローンの借入期間は最長でも19年〜27年間となります。
ですので、この期間内に完済できるような返済計画を立てることで審査が通りやすくなるのです。
また、減価償却についても取得価格(建設にかかった費用)を耐用年数で除すことでおおよその年間の減価償却費を算出できます。
正確には下の表に記載された減価償却率を使うのですが、おおよその数値を算出するなら上記の方法でも可能です。
一つ計算を例示します。
【表2】減価償却資産の減価償却率
【例】
取得価格2億7千万円の軽量鉄骨(厚さ5mm)の年間減価償却費の計算
【簡易計算版】
270,000,000円÷27年＝10,000,000円
【定額法による正確な計算】
270,000,000円×0.038＝10,260,000円
多少のズレはありますが、似たような金額になりますね。
簡単に試算したい時にはご活用ください。
賃貸住宅以外の収支、債務者の資産状況
サラリーマンや年金暮らしの方は、投資用物件以外でどの程度の収入があるかを確認する必要があります。
なぜかというと、投資用物件以外で収入がなければ、その物件の収益から債務者の生活費を差し引かなければならないからです。
一般的な金融機関であれば、1人あたりの年間の生活費を120万円として計算することが多いと思いますので、120万円超の収入があれば問題ありません。
また、借入人(債務者)の貯金等の資産についても銀行は確認したがります。
直接的なアパートローンの事業計画に関係があるわけではないのですが、資産がある方のほうが審査に通りやすくなります。
これは、単純に返済してもらえる可能性が高いからという理由だけです。
まとめ
アパートローンの審査を通す方法は、いかに上手く事業計画を作成するかに限られます。
事業計画のシミュレーションを作成するときは、建設会社に任せきりにせず、自分である程度は調べて、建設会社に条件を伝え、共同で作成するようにしましょう。
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